Судебная практика
Уполномоченный орган муниципального образования и общество (арендатор) заключили в 2014 году договор аренды земельного участка.
Во исполнение этого договора арендодатель передал должнику в аренду на срок до 18.02.2020 г. земельный участок для строительства многоквартирного дома. Арендатор, в свою очередь, обязался своевременно вносить арендные платежи.
Определением арбитражного суда от 30.07.2015 г. возбуждено дело о банкротстве арендатора.
Определением арбитражного суда от 10.03.2016 г. в отношении арендатора введена процедура наблюдения, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Решением того же суда от 17.07.2017 г. арендатор признан несостоятельным (банкротом).
Управление, сославшись на то, что строительство на земельном участке никогда не велось, арендная плата должником ни разу не вносилась с 30.07.2015 г., судебные решения о взыскании текущей задолженности по арендной плате не исполняются, обратилось в суд с заявлением о расторжении договора и об обязании должника возвратить земельный участок.
Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявления управления отказано. Суды сочли, что расторжение договоров повлечет за собой предпочтительное погашение требований арендодателя к должнику, данным расторжением будут нарушены права и законные интересы других кредиторов должника. Кроме того, суды пришли к выводу о том, что действия управления, направленные на прекращение арендных отношений, не отвечают принципу добросовестности.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 23.12.2019 г. отменила названные судебные акты и направила обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям (№ 301-ЭС18-10926).
Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Суды не привели каких-либо специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми устанавливался бы запрет на расторжение заключенного в 2014 году договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых отсутствуют объекты, в том числе незавершенного строительства.
В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.
Вопреки выводам судов, возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ.
Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе в рамках осуществления публичных полномочий — развитие социальной инфраструктуры, расширение рынка жилья и т.п.), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.
Комментариев нет:
Отправить комментарий