Судебная практика
Общество в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» заключило с физическими лицами договоры участия в долевом строительстве дома.
Установив, что в указанные договоры обществом были включены условия, ущемляющие права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, административный орган вынес два постановления о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, с назначением наказания в виде предупреждения по каждому постановлению. Также обществу были выданы два представления об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения.
По мнению административного органа, в указанные
договоры участия в долевом строительстве дома обществом были включены следующие
условия, ущемляющие права потребителя:
- п. 6.2., согласно которому гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящих в состав объекта, составляет 5 (пять) лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
- п. 6.3., согласно которому в случае, если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Не согласившись с указанными постановлениями и представлениями административного органа, общество оспорило их в арбитражном суде.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, требования общества удовлетворены.
По мнению судов, законодателем отдан приоритет специальным нормам, регулирующим отношения в области долевого строительства, и нормы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» применяются только в том случае, если в какой-либо части правоотношения сторон по договору участия в долевом строительстве не урегулированы Законом № 214-ФЗ.
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, делающих его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; -соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков.
На основании изложенного суды пришли к выводу, что положения чч. 2 и 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ носят диспозитивный характер и предполагают, в том числе указание иных условий, определяющих действия сторон в случае строительства застройщиком объекта с отступлением от условий договора, а также позволяют сторонам в договоре предусмотреть иной порядок исчисления гарантийного срока, что не нарушает права потребителя.
Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила названные судебные акты и отказала обществу в удовлетворении его требований в связи со следующим (№ 307-ЭС19-24320).
Условие п. 6.2 договора фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно - на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а условие п. 6.3 договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, которые привели к ухудшению качества такого объекта.
Таким образом, указанные условия договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-I, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства.
Диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, на который сослались суды, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-I, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его.
Комментариев нет:
Отправить комментарий